מושגים במשכנתא

להצעת מחיר השאירו פרטים

לפני לקיחת משכנתא מומלץ להכיר את המושגים הבאים, הם יעזרו לכם להכיר טוב יותר את עולם המשכנתאות

משכנתא

הלוואה בה המלווה מקבל בטחונות שמקטינים את הסיכון שהלווים לא יחזירו את ההלוואה, במשכנתא הבטחון של הגוף המלווה הוא שעבוד הנכס שרוכשים לטובת הגוף המלווה ע"י רישום הערת אזהרה בטאבו המציינת את הזכויות שיש לגוף המלווה בנכס.

קרן

סכום ההלוואה (במקרה שלנו משכנתא) שמקבלים מהמלווה.

ריבית משכנתא

על הקרן מצטברת ריבית מידי חודש, לפי סוג הריבית שנבחר. את סכום הקרן מחלקים בד"כ לכמה מסלולי ריבית, חלקן צמודות מדד וחלקן לא.גובה הריבית נקבע ע"י הבנק לפי נתוני ההלוואה ולדרישות בנק ישראל.

לוח סילוקין

הוא טבלה המציגה את שלבי ההחזר של ההלוואה הנפרעת בתשלומים. לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הן הקרן והן הריבית שהצטברה על הלוואה זו לאורך תקופת החזרתה.

לוח סילוקין שפיצר

לוח שפיצר הוא לוח הסילוקין הנפוץ ביותר. החזר משכנתא לפי לוח שפיצר נקרא גם "החזר חודשי קבוע", מפני שגובה ההחזרים הבסיסי זהה לכל אורך חיי המשכנתא. בלוח זה נקבעים החזרים החודשים שסכומם קבוע לכל תקופת ההלוואה. נתונים שעשויים להשפיע על סכום ההחזר הוא שינויי ריבית, מדד וכל סוג הצמדה אחר.

בלוח שפיצר בתחילת ההלוואה רוב ההחזר נועד לכיסוי הריבית וחלק קטן להקטנת הקרן, בהדרגה החלק של כיסוי הקרן גדל וכיסוי הריבית קטן.

לוח קרן שווה

בלוח קרן שווה החזר המשכנתא מראש מוגדר כהחזר משתנה. לפי השם ניתן להבין: קרן שווה את בכל תשלום מחזירים סכום זהה לכיסוי הקרן כתוצאה מכך,הקרן קטנה באופן קבוע והריבית המצטברת עליה הולכת וקטנה במהלך תקופת המשכנתא.

בקרן שווה, תשלומי המשכנתא יהיו גבוהים בתחילת המשכנתא, ובהמשך מצטמצמים ככל שתקופת המשכנתא עולה. גם כאן השפעת המדד ושינויי ריבית עשויים להרחיק את הירידה הצפויה בגובה ההחזר החודשי.

בדיקה לאורך שנים ניתן לראות שבלוח קרן שווה תצטרכו להחזיר סכומי ריבית נמוכים יותר לבנק מאשר בתשלום לפי לוח שפיצר שווה.

בטחונות

הבנק יכול לדרוש בטחונות שונים.

רישום משכנתא

הבטוחה העיקרית והחשובה מכל היא רישום משכנתא ברשם המקרקעין (טאבו), או במרשם אחר שבו הדירה רשומה.

רישום משכון

בחלק מהמקרים הבנק ירצה להבטיח את זכויותיו, בנוסף לרישום הערת אזהרה בטאבו, גם על ידי רישום משכון ברשם המשכונות.

ערבים

יש מקרים בהם הבנק לא יסתפק ברישום המשכנתא וידרוש גם ערבים לעסקה.

החזר משכנתא

הוא הסכום החודשי שצריך להחזיר לבנק עבור ההלוואה. החזר משכנתא בנוי מהחזר עבור הקרן וריבית שהצטברה על הקרן.

היחס בין הקרן והריבית עשוי להשתנות עם התקדמות תקופת המשכנתא, בהתאם ללוח הסילוקין. סכום ההחזר יושפע וישתנה עם השינוי במדד(במידה וצמוד למדד) או בגובה הריבית.

גרירת משכנתא

העברת המשכנתא לנכס אחר. כלומר, רכשתם דירה אחרת וטרם פרעתם את מלוא המשכנתא על הנכס הקודם, תוכלו להעביר את השעבוד אל הנכס החדש.

כדאי לגרור משכנתא באם תנאי המשכנתא הם טובים.

מחזור משכנתא

פירעון המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא אחרת במקום בתנאים טובים יותר וע"י כך חוסכים כסף.

יש מקרים שתהיה עמלת פרעון מוקדם שגם נלקחת בחשבון בכדאיות המיחזור.

פירעון מוקדם

פרעון מוקדם הוא תשלום כל חוב המשכנתא שנותר לפני תאריך היעד שנקבע בחוזה המשכנתא.

משתמשים באפשרות זו אם רוצים לבצע מיחזור משכנתא , כשיש כסף פנוי המאפשר הקטנת חוב המשכנתא או סגירתו לחלוטין.

עמלת פירעון מוקדם

מכונה גם קנס פרעון מוקדם וחלה על הלווה כאשר הוא מבקש לצאת ממסלול ההלוואה אליו התחייב.

עמלה זו חלה במקרה שהבנק "מפסיד" כסף שהיה צפוי להרוויח במהלך חיי ההלוואה.

משכנתא לכל מטרה

הלוואה בד"כ של סכום גבוה לכל מטרה שהיא (שיפוץ, לימודים, נסיעה לחו"ל וכו'), ומחייבת את שעבוד הדירה לטובת הבנק, בתנאי שאין משכנתא על הנכס, או שיש משכנתא הקטנה .

חוב פיגורים

באם לא ישולמו בזמן ההחזרים על המשכנתא, ייווצר חוב הבנוי מהתשלומים שהחסרתם, ריבית פיגורים שמתווספת לריבית הרגילה, עמלות טיפול של הבנק ועורכי הדין של הבנק.

משכנתא הפוכה

הלוואה לכל מטרה (עזרה לילדים, שיפור רמת מחייה, שיפוץ וכו') מבנק או כל גוף מלווה אחר, המיועדת לאנשים מעל גיל 60, שברשותם נכס מקרקעין. הלווה מקבל סכום כסף נזיל, שסכומו נקבע לפי גיל הלווה ולפי שווי הנכס ע"פ הערכת שמאי מבלי למכור את ביתו ואעם אפשרות ללא תשלומי החזר חודשיים. תמורת סכום ההלוואה הלווה, ממשכן את דירתו כבטוחה וממשיך לחיות בביתו.

קיימים שני מסלולים, מסלול שבו הלווים שמשלמים את ריבית ההלוואה ומסלול ללא תשלום ריבית.

הלוואת גרייס

הלוואה שמתחילים להחזיר אותה רק מספר חודשים לאחר לקיחתה.

קיימים שני הלוואת גרייס:

גרייס מלא – מתחילים את החזרי ההלוואה, קרן וריבית רק לאחר מספר חודשים (שנקבע מראש).

גרייס חלקי – הלוואה בה מחזירים רק את הריבית במשך תקופת הגרייס, ובסיומה מתחילים להחזיר תשלומי קרן וריבית.

הלוואת בלון

סוג של הלוואת גרייס והיא מתאימה למי שיש לו הצורך להחזיר את כל חוב ההלוואה בתשלום אחד בסיום התקופה.

בהלוואת בלון חלקי מחזירים את הריבית בהחזרים חודשיים ואת הקרן מחזירים בהחזר האחרון.

בהלוואת בלון מלאה משלמים את כל חוב, קרן ואת כל הריבית שנצטברה בסוף תקופת ההלוואה. סכום ההחזר הסופי עלול להיות גבוה לאחר הצטברות הריבית וההצמדה. התקופה יהיה סכום כסף הלוואה זו נקראת גם הלוואת בולט או הלוואת גישור. ובדרך כלל ההלוואה היא לשנה עד שלוש שנים.

ריבית הפריים

הוא שיעור הריבית המשמש כבסיס לתמחור עסקאות פיננסיות מסוגים שונים.

ריבית הפריים היא נגזרת של הריבית שנקבעת על ידי הבנק המרכזי, בתוספת מרווח מסוים. הריבית שחלה על הלוואה זו יכולה להתעדכן בכל חודש על פי שינויים של ריבית בנק ישראל במהלך כל חיי ההלוואה.

נכון להיום ריבית הפריים היא 2.75%, מורכבת מריבית של בנק ישראל 1.25% בתוספת 1.5%

תמהיל משכנתא

המשכנתא שלנו מורכבת מתמהיל משכנתא שהוא חיבור של מספר מסלולי משכנתא, שכל אחד מהם בעל מאפיינים שונים וריביות שונות.

תמהיל משכנתא הוא החלק הכי חשוב בהלוואה שלכם, הוא זה שיקבע אם המשכנתא שלכם תהיה גרועה, טובה או מציינת, ככל שתקפידו לבנות תמהיל משכנתא אישי עבורכם, כל המשכנתא שלכם תהיה טובה ומתאימה יותר לצרכים שלכם.

הערה חשובה : אין דבר כזה תמהיל משכנתא טוב שמתאים לכולם, אלא לכל אחד מאיתנו מתאים תמהיל שונה.

מסלולי משכנתא

פריים

ק"צ

קל"צ

מ"צ

מל"צ

מט"ח

זכאות

מענק

הכנסה פנוייה

הכנסה פנויה נחשבת הכנסה נטו בניכוי התחייבויות קיימות שתאריך סיומן הוא מעל ל-18חודשים ביום הגשת הבקשה לבנק.

לדוגמה, הלווה מרוויח 18,00₪ נטו ויש לו הלוואה שמסתיימת בעוד 25 חודשים עם החזר חודשי בסך 3,500₪, הכנסתו הפנויה היא ₪14,500.

מסה"כ הכנסתו הפנויה זה ניתן לחשב עד 40% כלומר החזר חודשי מקסימלי 5,800 ₪.

רוב הבנקים ישאפו להגביל את ההחזר החודשי המקסימלי ב- 35% מסה"כ ההכנסה הפנויה, כדי לשמור על "מרווח ביטחון" והחזר חודשי שהלווים יוכלו לעמוד בו.

הנ"ל תלוי במצבו הפיננסי של הלקוח, יציבות תעסוקתית, וותק במקום העבודה, תפקיד, השכלה, התנהלות בחשבון הבנק ועוד.

חייג לייעוץ ראשוני
054-4545601